Immobilienserie Teil 1: Wohnen heute, morgen & übermorgen

Ich darf vorstellen: Familie Schmidt – eine moderne Familie, durch und durch! Heute, an einem schönen Spätsommertag, ist die ganze Familie auf Achse: Max (45) im Homeoffice, Iris (43) im Büro, Tochter Anke (19) in der digitalen Uni-Vorlesung und Sohn Jörg (16) mal ganz undigital in der Schule. Um 13:00 Uhr macht Iris Mittagspause und fragt sich, was sie wohl heute Abend zu essen machen soll. Das ist gar nicht so einfach, da jeder in der Familie einen anderen Geschmack hat – und jeder irgendetwas anderes gar nicht mag. Sie stellt die Frage in den Familien-Chat und bekommt, wie zu erwarten, von jedem eine andere Antwort. Manchmal fühlt sich Iris in solchen Momenten wie ein Restaurant.

Doch sie verzagt nicht, sondern geht auf ihre Lieblings-Rezeptseiten im Netz und sucht die Rezepte raus, die die Familie per Link geteilt hat. Über ihren Account kann sie die Rezepte liken und so direkt in ihre App übertragen. Die App stellt eine Zutatenliste zusammen und erstellt Ablaufempfehlungen und Zeiten zum Kochen, damit am Ende alles gleichzeitig fertig ist. Iris lässt die App die benötigten Zutaten mit dem vergleichen, was zu Hause schon vorrätig ist. Nun kommt das Smarthome-System der Schmidts ins Spiel: Der Kühlschrank und die Vorratskammer gleichen die per Barcode identifizierten Vorräte mit den Rezepten ab und erstellen eine Liste von Zutaten, die noch benötigt werden. Jetzt braucht Iris nur noch auf „alle kaufen“ zu klicken, damit die App bei den regionalen Lebensmittelgeschäften die Preise vergleicht und Empfehlungen abgibt. Sie bestätigt die angebotenen Produkte einzeln und tippt auf „Lieferung“ für 17:00 Uhr – denn heute wird sie nach der Arbeit nicht mehr die Zeit haben, alles selbst einzukaufen. Sie gibt den Lieferanten die Kühlbox im Garten als Ablageort an.

Der gesamte Vorgang hat vielleicht 2 Minuten gedauert, alles während der Mittagspause. Außerdem war alles intuitiv und unkompliziert, denn Iris kennt die Vorgänge schon seit Ewigkeiten von Bestellungen fürs Büro – dieses Maß an Automatisierung ist in der Firma Standard. Anbieterabgleiche kennt sie von den Reiseportalen im Internet und die Möglichkeit, Lieferzeit und Ablageort zu bestimmen, sind beim Pizzaservice und der Paketpost auch längst gang und gäbe.

Gegen 17:15 Uhr kommt Iris nach Hause und holt die gelieferten Lebensmittel aus der Kühlbox. Sie packt die Zutaten aus und bereitet sie entsprechend den Rezepten per Hand vor. Dann überträgt sie die Rezepte von ihrem Smartphone auf den Küchencomputer, der die einzelnen Kochschritte vorbereitet (Ofen vorheizen etc.) und auf dem großen Display darstellt, was Iris selbst dazu beitragen muss. Iris kombiniert die Zutaten gemäß den Rezepten und steckt ein Bluetooth-Fleischthermometer in den Braten. Das Ganze kommt in den mehrzonigen Backofen, auf den Herd noch Töpfe mit Wasser für die Beilagen – zusammen dauern all diese Schritte nur etwa 15 Minuten. Und von hier aus übernimmt der Computer wieder alle Abläufe: Wann der Braten durch ist, weiß er dank Bluetooth-Thermometer; das Wasser fürs Gemüse heizt er automatisch auf, sodass das Gemüse später rechtzeitig fertig wird. Iris kann all diese Vorgänge auf ihrem Smartphone verfolgen, während sie sich erst mal in den wohlverdienten Feierabend begibt. Sobald der Braten fertig ist, trifft man sich dann zum gemeinsamen Abendessen und redet über den Tag. Max und Anke sind begeistert, dass sie parallel Homeoffice machen und sich übers Internet live in die Vorlesungen einklinken konnten. Das war nicht immer so.

Die Schmidts wohnen erst seit einigen Monaten in ihrem neuen Haus. Der Umzug wurde nötig, weil ihre alte Wohnung einfach nicht mehr auf der Höhe der Zeit war: Wollten da mal zwei Familienmitglieder parallel Zugriff aufs Internet haben, fing die alte Leitung schon zu glühen an. An gleichzeitige Video-Chats wäre damals gar nicht zu denken gewesen. Irgendwann wurde es Max und Iris zu bunt, und sie begaben sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung. Jedes Mal fragten die beiden bei Verkäufern und Vermietern nach: „Wie stark ist denn hier in der Straße die Internetleitung?“ Und jedes Mal mussten die Gesprächspartner dann erst mal nachschauen. Und selbst danach hatten viele von ihnen keine handfeste Antwort – sie wussten es einfach nicht. Ob und wann in der Straße Glasfaser verlegt werden würde, wusste auch niemand zu sagen. Oft genug wurden Max und Iris sogar verwundert gefragt, warum ihnen denn das Internet so wichtig sei. In diesen Situationen wurde den beiden jedes Mal schmerzlich bewusst, dass Deutschland als Digitalland wohl noch eine Weile ein Traum bleiben wird.

Max und Iris änderten schließlich notgedrungen die Strategie: Sie fanden zunächst beim Internetanbieter heraus, wo die entsprechenden Kabel verlegt waren (oder bald verlegt würden). Dann suchten sie Wohnungen und Grundstücke heraus, die in den entsprechenden Straßen zum Verkauf standen. Und bei einigen interessanten Objekten, die nicht zum Verkauf standen, klingelten Sie direkt und hinterließen ihre Visitenkarte, falls die Bewohner doch irgendwann mal verkaufen wollten, ganz wie im Film „Der Rosenkrieg“. Einige Zeit später meldete sich dann tatsächlich jemand bei ihnen und bald konnten sie in ihr neues Heim einziehen – und damit in den Standard des 21. Jahrhunderts eintauchen.

So leben moderne Familien heute

Als aufmerksame Leserinnen und Leser werden Sie sich jetzt fragen, wann diese Geschichte spielen könnte. 2030? 2040? 2050? Nein – diese Geschichte könnte genau so heute in Deutschland stattfinden. Denn die beschriebenen technischen Möglichkeiten sind heute schon vorhanden. Und vielerorts wird von vielen bereits so gelebt – das betrifft sogar Menschen, die sich selbst gar nicht als „Technikfreaks“ bezeichnen würden. Doch all diese Möglichkeiten wären nicht nur in den 1990er-Jahren noch reine Science-Fiction gewesen. Denn zum größten Teil sind sie es leider in der Praxis immer noch – und das hat damit zu tun, dass bis heute von vielen Immobilienbesitzern unterschätzt wird, wie wichtig eine zeitgemäße Anbindung ans Internet für die aktuelle Generation der Wohnungssuchenden ist.

Im Bereich der Immobilien bahnen sich signifikante Veränderungen an, die sich sogar eher revolutionär als „nur“ evolutionär auszuprägen scheinen.

Und damit heiße ich Sie gern ein zweites Mal herzlich willkommen. Nämlich zur dreiteiligen Artikelserie „Unternehmer und Immobilien – eine Jahrhundert-Chance für Finanzinstitute und Berater?“

In Teil 1 dieser Artikelserie werden wir uns damit beschäftigen, wie Wohnen aktuell und in naher Zukunft aussehen wird, bevor wir in Teil 2 aktuelle und zukünftige Immobilientrends näher untersuchen werden. Und in Teil 3 beschreibe ich schließlich, mit welchen Ertragschancen sowie Kreditrisiken es Ihr Finanzinstitut zu tun bekommen wird – und wie man sich als Berater entsprechend positioniert, um in naher Zukunft auf dem Markt punkten zu können.

Eine Frage des Wohnraums

Wenn wir über Immobilien sprechen, dann müssen wir unweigerlich auch über den Bedarf an Wohnraum sprechen. Denn dieser ist in den letzten Jahrzehnten immer wieder deutlich gewachsen. Eine vierköpfige Familie braucht beispielsweise zunächst nur einen (1x) großen Wohnraum, doch sobald die beiden Kinder ausziehen, belegt man gemeinsam schon 3x Wohnraum – darunter der große Wohnraum, der weiterhin von den beiden Eltern bewohnt wird, auch wenn er nun eventuell zu groß für sie ist. Bei einer Familie mit einem Kind wird nach dem Auszug zumindest 2x Wohnraum belegt. Die sieben genannten Personen brauchen also über kurz oder lang 5x Wohnraum. Und heiraten zwei Kinder aus den beiden Familien, wird zwar 2x Wohnraum wieder frei, doch die neu entstandene Familie benötigt nun 1x einen größeren Wohnraum für die Familiengründung. Und wenn ihre Kinder wiederum ausziehen …

Die immer weiter steigende Lebenserwartung sorgt dafür, dass eher mehr als weniger Wohnraum benötigt wird. Die Eltern belegen in beiden Beispiel-Familien jeweils 1x großen Wohnraum, selbst wenn die Kinder schon ausgezogen sind. Verstirbt ein Elternteil, wird das andere entweder in der Wohnung wohnen bleiben und weiterhin den großen Wohnraum belegen – oder es zieht in eine kleinere Wohnung, belegt also weiterhin 1x Wohnraum, nur diesmal mit weniger Quadratmetern.

Es wird also immer mehr Wohnraum benötigt – daran ändert sich mit der Zeit nur, welche Größe und welche Art (Einfamilienhaus, einzelne Wohnung etc.) gesucht wird. Selbst wenn all dieser Wohnraum neu entstünde, statt nur den vorhandenen Raum neu zu verteilen, entstünde ein deutliches Platzproblem: Ein frei stehendes Einfamilienhaus benötigt ca. 500 Quadratmeter Fläche. Mit 10.000 Quadratmetern (1,3 Fußballfelder) können also gerade mal 20 Einfamilienhäuser errichtet werden – bei durchschnittlich 3 Personen pro Familie sind also auf 10.000 Quadratmetern gerade mal 60 Menschen mit Wohnraum versorgt. Und das nur so lange, bis die Kinder ausziehen. Dazu kommt, dass in einem Einwanderungsland die Bevölkerung noch stärker wächst, als wir es in diesem Beispiel erwarten, und dass gleichzeitig viele Bauvorhaben auf Basis der unzähligen Vorschriften im Keim erstickt werden – zum Beispiel Anbauten an bestehende Gebäude, bei denen von der Statik bis zum „Stadtbild“ vieles ein Ausschlussfaktor sein kann. Wenn ich mir vorstelle, was bei Gemeindeversammlungen los ist, wenn man die o. a. Fläche nicht mit Einfamilienhäusern, sondern mit Wohnblöcken à fünf Stockwerken bebauen wollte. Der Aufruhr der aktuellen Anwohner wäre groß, die Demo garantiert. Aber dann hätte man statt 60 Menschen sofort Hunderte oder gar Tausende mit Wohnraum versorgt.

Innenstadt nein, Innenstadtnähe ja – und die Preise steigen

Auf die Frage, wo sie denn am liebsten wohnen möchten, werden Ihnen die meisten jungen Familien heutzutage sagen: in der Nähe der Innenstadt. Klar, man möchte nicht irgendwo im Nirgendwo wohnen, doch in der Innenstadt selbst könnte man vor lauter Restaurants und Geschäften keine ruhige Minute verbringen. Wohnen in fußläufiger Nähe, aber weit genug entfernt, um der Geräuschkulisse zu entkommen – das ist das Ziel. Dies bedeutet jedoch, dass am Ende in den Innenstädten selbst nur noch die „Big Player“ übrig bleiben – Warenhausketten, Franchises etc. Die Anwohner sind weg und kleine mittelständische Läden können kaum noch die Mieten zahlen.

Dass den meisten Kommunen aktuell echte Konzepte für die Verwendung von Immobilien in der Innenstadt fehlen, sieht man sehr gut an Frankfurt am Main. Dort wurden nach und nach Autofahrer aus der Stadt verdrängt, durch Rückbau von Parkplätzen etc. Doch wer geht dann noch in die Innenstadt zum Einkaufen, wenn er nicht direkt daneben wohnt? Tagesausflügler werden es sich zum Beispiel zweimal überlegen, ob sie wirklich für ein Parkhaus bezahlen und die ganzen Fußwege zurücklegen möchten, nur um dann in der Innenstadt fast identische Großkaufhäuser zu besuchen – oder Restaurants, denen aufgrund der Verdrängung durch die Big Player nur noch die weniger schönen Flecken in der Stadt bleiben. Über kurz oder lang werden sich diese Tagesausflügler eher bei Amazon die Produkte bis an die Haustür bestellen. Mit dem Zirkelschluss, dass die Big Player in der Innenstadt bald auch nichts mehr verdienen und ihre Prestige-Immobilien eventuell sogar aufgeben werden.

Viel positiver ist da die Entwicklung hin zu Einkaufszentren à la Ruhrpark (Bochum): eine Art Erlebnispark, in dem man auch einkaufen kann. Da hat man als Eigentümer vielleicht nicht mehr die großen Ankermieter wie Kaufhof, Karstadt & Co. (für die Jüngeren unter Ihnen: Es gab eine Zeit, da waren die großen Kaufhäuser echte Magneten!), aber Geschäfte in solchen Einkaufszentren feiern oft deutlich mehr Erfolg. Auch weil Besucher „im Vorbeigehen“ auf Geschäfte aufmerksam werden können, während sie in die verkehrsberuhigten Innenstädte oft nur noch gehen, wenn sie ohnehin ein spezifisches Kaufhaus besuchen möchten.

An vielen Stellen lässt sich deshalb gut diskutieren, ob ein Umbau bestehender Immobilien zu Wohnraum möglich und sinnvoll ist. Zum Beispiel, wenn eine Großbank in Innenstadtnähe von 20 Etagen sechs nicht mehr benötigt – das wäre Raum in bester Lage, doch es gibt kaum Pläne zur Umsetzung solcher Vorhaben. Auch durch Homeoffice und mobile Arbeitslösungen wird eigentlich mehr Wohnraum frei, da weniger oder zumindest kleinere Büros etc. benötigt werden. Zugegeben: Solche Umbauten sind nahe der Frankfurter Innenstadt sicher sinnvoller als bei uns hier im Sprockhöveler Gewerbegebiet – doch wirkliche, konkrete Pläne dazu gibt es in keiner der beiden Städte. Stellen wir uns das kurz vor: die sechs Top-Etagen im Tower, beste Lage, riesige Büroflächen, umgebaut in Wohnungen für „jedermann“. Cool, oder? Doch vermutlich werden es eher zwei Super-Luxus-Wohneinheiten pro Etage. Somit statt zahlreichen Mietern lediglich zwölf Familien – die gekauft, nicht gemietet haben.

Landflucht: Ein zweischneidiges Schwert

Dass mittlerweile Wohnimmobilien in guter Lage auf dem Land sehr gefragt sind, hat nicht nur damit zu tun, dass sich die Menschen auf die Ruhe zurückbesinnen. Oft genug liegt es daran, dass die Preise für Wohnraum in den Städten selbst in den Außenbezirken durch reiche Großmieter wie Apple oder Google ins Unerschwingliche steigen. Das sieht man aktuell an Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg und international in London, Paris oder auch New York – auch wenn die Preise in einer großen Stadt in Deutschland im internationalen Vergleich selten mit Orten wie London mithalten können. Bochum ist zum Beispiel eine „große Stadt“, aber die Mietpreise sind dort nichts gegen London.

Nichtsdestotrotz: Immer mehr Menschen „fliehen“ vor zu hohen Mieten und Immobilienpreisen aufs Land. Der Nebeneffekt ist, dass die Immobilienpreise dort mittlerweile steigen – denn wenn auf einen Schlag 40.000 Menschen aufs Land ziehen, brauchen sie dort bis zu 40.000x bestehenden Wohnraum oder Grundstücke für Neubauten. Das entlastet den Wohnungsmarkt in den Städten, wo die Preise wieder sinken werden – so lange, bis die ersten Menschen vom bald schon überteuerten Land wieder in die mittlerweile günstigere Stadt ziehen werden. Es wird also kaum neuer Wohnraum geschaffen, sondern es finden langfristige Wanderbewegungen statt – von der Stadt aufs Land und vom Land wieder in die Stadt.

Ein Stadtproblem: Studentenwohnungen

Viele große deutsche Städte verfügen über eigene Universitäten, die das Phänomen der Studentenbuden mit sich bringen, also Wohnraum mit starker Fluktuation bei den Mietern. Doch wird dieses Modell zeitgemäß bleiben? Wir haben gesehen, dass viele Universitäten vermehrt in digitale Lehre investieren. Wenn Studenten also nur ab und an mal physisch an die Uni müssen, um zum Beispiel praktische Tutorien zu absolvieren, und ansonsten quasi Fern-Uni machen – dann werden manche von ihnen vielleicht nur noch ein paar Nächte im Semester in Jugendherbergen, Hostels, günstigeren Hotels oder Tages-Wohnungen verbringen und den Rest des Jahres woanders wohnen.

Das eröffnet die Möglichkeit, Studentenwohnungen und Räumlichkeiten für Wohngemeinschaften in vollwertige Wohnungen für Privatpersonen umzubauen – das würde neuen Wohnraum schaffen. Im Wintersemester 2021 gab es in Deutschland ca. 1.750.000 Studierende, davon 80 % Singles. Das entspricht in etwa 1.400.000 Wohneinheiten. Fallen davon beispielsweise 75 % weg, da ein Großteil der Studierenden Fern-Uni macht, würden dadurch über eine Million Wohneinheiten frei, die zu vollwertigen Wohnungen umgebaut werden könnten. Beispielsweise für Familien und auch für betreutes Wohnen/Altersresidenzen. Nebenbei bemerkt: Was wird dann aus den ganzen Flächen der Uni-Gebäude, die nicht mehr gebraucht werden – einschließlich deren Parkplätzen?

Ein weiterer, in meinen Augen derzeit stark unterschätzter Aspekt ist, dass die veränderten Arbeitsgewohnheiten Auswirkungen auf die Reisetätigkeit der Berufstätigen haben. Wenn ich sehe, wie viele Hotels in bester Lage fast ausschließlich von externen Gästen der umliegenden Firmen leben, werden diese es zunehmend spüren, dass Homeoffice und Video-Meeting mehr und mehr ihre Existenz bedrohen. Dann doch frühzeitig umbauen in moderne Wohnungen?

Das moderne Wohnen wird von Technologie beeinflusst

Eines steht fest: Wohnen wird digitaler werden – und das hat Einfluss auf unsere Gewohnheiten und unsere Bedürfnisse. In Japan gibt es beispielsweise schon Lösungen zur häuslichen Pflege alter Menschen mit einem technologischen Ansatz. Das bedeutet weniger benötigte Pflegeheimplätze – und damit vielleicht auch bald weniger Raum für den Bau großer Pflegeheime. Doch auch die Jungen unter uns werden ihre Wohngewohnheiten durch Smarthome-Technologien ändern. Automatisches Licht, fest integrierte Assistants wie Alexa und Co., dazu mehr Zeit zu Hause, dank Homeoffice und Homeschooling mit individuellen Lernprogrammen wie heute schon bei Nachhilfe und Fitness-Coaches üblich. Und in naher Zukunft kommt noch das Metaverse auf die Wohnungen zu – wer da nicht mehr durchblickt, wirft am besten mal einen Blick auf die Spezialseite zur Digitalisierung im Versteher-Magazin. Wem das zu futuristisch klingt, der möge sich gern privat mal umschauen. Selbst die heutigen „Alten“ sind auf Facebook, Instagram und natürlich in WhatsApp unterwegs. YouTube ist voll mit Videos für Trainings, Tipps usw. für Ü60-Zielgruppen. Die Nutzungsmengen und Klickzahlen zeigen: Technik ist kein Privileg der Jungen.

All das erfordert selbstverständlich eine immer stärkere digitale Infrastruktur mit immer größeren Bandbreiten. E‑Autos werden die Anschaffung von Solardächern befeuern, während die Regierung angehalten ist, eine entsprechende Lade-Infrastruktur mit Standardanschlüssen zur Verfügung zu stellen. So schnell wie aktuell die Nachfrage und der Bedarf an mehr Strom pro Haus/Straße entstehen, kann man derzeit gar nicht buddeln. Auch in Unternehmen werden sich derartige „grüne“ Technologien durchsetzen, wenngleich zunächst gemächlich und mit Augenmaß.

Doch über eines sollten wir uns nicht hinwegtäuschen: Wir leben bereits in der Zeit der Smarthomes. Schauen Sie sich einen beliebten Artikel zum Thema digitales Wohnen von vor sechs Jahren an – alles, was dort beschrieben wurde, gibt es heute bereits. Vom permanenten Schlaf‑, Temperatur- und Blutdruck-Messen bis zur automatischen Beschallung und zum überall in der Wohnung verfügbaren Entertainment. Das alles kommt über das Internet, aus der Erde (Glasfaser), der Luft (LTE) oder sogar aus dem Weltraum (Satelliten). Der entscheidende Faktor für das Wohnen der Zukunft ist das Internet.

Doch wie wir in unserer Eingangsgeschichte gemerkt haben: Flächendeckendes, gutes, stabiles und kraftvolles Internet ist ungeachtet der Bedürfnisse der Mieter/Käufer/Eigenheim-Bauer in Deutschland noch Mangelware. Es braucht einen entsprechenden Ausbau – langfristig wird die aktuelle Bandbreite nicht ausreichen. Man könnte selbstverständlich die gesamte Infrastruktur so umbauen, dass die Bürger ihr Internet alle über Satelliten bekommen. Doch der Wunsch nach mehr Techno-Wohnen wächst schneller, als dieser Traum verwirklicht werden kann. Es liegt also an den Netzbetreibern, jetzt zu liefern, und an der regionalen Politik, dieses zu fordern und zu fördern – auch wenn das Kabelnetz eventuell irgendwann durch die Satelliten obsolet wird. Der Ausbau des Kabelnetzes wird auf lange Sicht eine Übergangslösung sein, doch aktuell führt kein Weg daran vorbei. Ähnlich wie beim autonomen Fahren, wo Ihnen im Verbindungs-Loch – also quasi im „Satelliten-Schatten“ – plötzlich nur noch die manuelle Steuerung übrig bleibt. Genau deshalb verfügen selbst sehr ausgereifte autonome Fahrkonzepte immer noch über einen manuellen Modus.

Das Wohnen von heute – und von morgen

Wir sehen also: Bereits die heutigen Wohngewohnheiten unterscheiden sich drastisch von denen, die noch vor einigen Jahrzehnten geherrscht haben. Es wird immer mehr Wohnraum gebraucht, aber die Menschen legen Wert auf andere Dinge als früher. Schon heute schauen potenzielle Mieter oder Käufer auf Häuser mit schlechtem – oder sogar ganz ohne – Internetanschluss wie auf ein Haus ohne fließend Wasser. Langfristig kann dieses Problem durch Satelliten-Internet gelöst werden, doch wer bis dahin Wohnungen ohne entsprechende Verkabelung anbietet, muss sich darauf einstellen, die Preise entsprechend drastisch senken zu müssen, um Interessierte zu finden.

Selbstverständlich wird es weiterhin Menschen geben, die überhaupt keinen Wert auf eine gute digitale Infrastruktur legen. Doch diese kleine Minderheit wird aufgrund der sich ändernden kulturellen Standards immer weiter schrumpfen.

Behalten Sie all dies im Kopf, wenn wir uns im kommenden zweiten Teil dieser Artikelserie um die Frage kümmern, wie sich die Immobilientrends in der nahen Zukunft ändern werden. Und wie sich die Immobilieninvestments der Zukunft revolutionieren werden. Denn vor uns steht eine Zeit des Umdenkens für Ihre Unternehmerkunden und somit auch für Sie als Institut und Berater.